На рынке производственной недвижимости – бум проектов light industrial

Light industrial уже длительное время относят к категории перспективных направлений рынка коммерческой недвижимости, которые обязательно должны «выстрелить». В эту сферу готовы инвестировать, а производители из малого и среднего бизнеса жалуются на дефицит качественных площадей. И хотя таких проектов пока единицы, участники рынка уверены, что лёд тронулся. Другой активно развивающийся сегмент на индустриальном рынке – пищевые предприятия из категории среднего бизнеса. Перспективы развития этих и других производственных объектов стали предметом обсуждения в дискуссионном клубе NSP на встрече «Горящие» форматы: Light Industrial и пищевые производства».

Участники дискуссии: 

На рынке производственной недвижимости –  бум проектов light industrial

Александр Шевелёв, заместитель руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE

На рынке производственной недвижимости –  бум проектов light industrial

Александр Паршуков, директор по инвестициям «ВТБ Девелопмент»

На рынке производственной недвижимости –  бум проектов light industrial

Геннадий Корупятник, генеральный директор ООО «Мегалайн»

На рынке производственной недвижимости –  бум проектов light industrial

Игорь Стаганович, представитель компании ООО «Мегалайн», руководитель проекта развития территории бывшей строительной площадки Горская

На рынке производственной недвижимости –  бум проектов light industrial

Александр Маслаков, коммерческий директор RAUM Group

На рынке производственной недвижимости –  бум проектов light industrial

Феликс Зборовский, президент и владелец ГК «Первый базис» (проект Left&Right)

На рынке производственной недвижимости –  бум проектов light industrial

Владислав Лапченко, генеральный директор ООО «Крона Форт» (North Fort)

На рынке производственной недвижимости –  бум проектов light industrial

Александр Подсекин, генеральный директор индустриального парка «Альянс Парк»

На рынке производственной недвижимости –  бум проектов light industrial

Михаил Смолко, исполнительный директор ГК GSP Group

На рынке производственной недвижимости –  бум проектов light industrial

Николай Чекель, коммерческий директор ИСГ «ТАЙМС», руководитель направления Light Industrial

На рынке производственной недвижимости –  бум проектов light industrial

Юрий Зарецкий, генеральный директор компании PETERLAND

На рынке производственной недвижимости –  бум проектов light industrial

Наталья Лебедева, директор по развитию проектов «Булочные Вольчека»

На рынке производственной недвижимости –  бум проектов light industrial

Даниил Ветринский, генеральный директор «Нева Проперти»

На рынке производственной недвижимости –  бум проектов light industrial

Евгения Иванова, модератор, редактор ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Александр
Шевелёв:

–  Light industrial является новым сегментом недвижимости на производственно-складском рынке России. При этом он уже давно активно развивается на территории Западной Европы и США, и даже превышает по совокупной площади формат традиционных крупных складских площадок, так называемые Big Boxes. Light industrial – это небольшие качественные складские и производственные помещения, которые предоставляют необходимые условия для работы компаний малого и среднего бизнеса. Арендатору предоставляется площади с отдельным доком и возможностью организовать офисное пространство. Размер таких блоков варьируется от 500 до 2 000 кв.м. Формат востребован среди компаний и индивидуальных предпринимателей сектора B2C. К ним относятся небольшие торговые и дистрибьютерские компании, в частности онлайн-магазины. Также на площадках такого формата можно организовать небольшое производство или склад для хранения сырья.
В Петербурге действующих
объектов light industrial очень мало, а спрос на формат увеличивается. Самые распространённые
запросы от производственников за прошлый год – 1000-2000 кв.м, их доля в общем
объёме заявок составляла порядка 80%. В этом году диапазон расширился уже до
2000-4000 «квадратов», при этом предложений больше не стало. Компании находятся
в поиске разных решений, но не обнаруживают их, и в какой-то момент могут с
удивлением обнаружить себя на очередном объекте промышленного советского
наследия, которые сдаётся по 600-700 руб./кв.м в месяц. Сейчас, правда, ситуация
меняется, на перспективу заявлено сразу несколько подобных проектов.

Геннадий Корупятник:
– Месяц
назад мы подписали с городом соглашение по редевелопменту бывшей стройплощадки
комплекса защитных сооружений (КЗС) в Горской. В наших планах – превратить эту
территорию в многофункциональное пространство, в рамках которого 25% будет отдано
под сектор light industrial. Возможно его доля даже расширится за счёт
пересечения с инновационным кластером, который у нас там тоже предусмотрен. На
данный момент это порядка 22 га. Почему мы остановились на таком варианте?
Формат light industrial в Петербурге находится в зачаточном состоянии, но за
ним большое будущее. Будем стремиться создавать инфраструктуру, подходящую для
IT-производств, сборочных предприятий, легкой и пищевой промышленности,
стройиндустрии.
Предстоит
решить ещё огромное количество хозяйственно-правовых вопросов, часть площадки
пока занимают арендные предприятия. Мы надеемся, что сможем приступить к
реальному проектированию и подготовительным работам нулевого цикла через год.
Срок реализации проекта заявлен на семь лет – с 2023-го по 2030-й.

Александр
Шевелёв:

– Каким вы
видите формат light industrial применительно к развитию вашей территории? На что будете делать ставку?

Геннадий
Корупятник:

– Мы
стремимся создать достаточно большую линейку инфраструктурных блоков,
интересных как малому, так и среднему бизнесу. Их можно будет трансформировать
в модули от 200 до 2500 кв.м в зависимости от развития того или иного
предприятия. Не утверждаю, что мы будем создавать там инкубатор роста, но проект
вполне может сработать и таким образом. Это во многом будет зависеть от
политики города. Вполне возможно, нам удастся реализовать нашу задумку,
продекларированную на ПМЭФ, — получить статус территории опережающего
социально-экономического развития (ТОСЭР), что позволит резидентами иметь
определённые льготы.

Александр
Подсекин:

– Как вы
собираетесь разместить на одной площадке, пусть и большой, пищевиков и
текстильщиков? Как удастся разграничить санитарные зоны, например?

Игорь
Стаганович:

– Для начала
мы проведём градостроительный анализ территории и параллельно – поиски
«якорных» арендаторов. Когда это произойдет, мы будем понимать наполнение площадки
и готовить объекты для конечного потребителя. На этапе проектирования
территорию поделят на сектора под определённые производственные кластеры, с соблюдением
всех санитарных норм и прочего. Кроме того, сейчас уже появилось довольно много
производств замкнутого цикла, которые имеют высокие экологические
характеристики и поэтому нормы СЭС для них не столь высоки. Мясокомбинат мы там
точно размещать не будем. Но, безусловно, будем идти от конечного пользователя
и сформируем изначальный пул арендаторов. Линии будут сооружены по модульному
принципу, так что их можно легко и гибко перестроить под текущую ситуацию.

Евгения Иванова:
– Другой недавно анонсированный проект light industrial реализует компания «Таймс», которая выкупила участок в индустриальном парке Greenstate компании ЮИТ. Сам ЮИТ не решился строить этот объект, но при этом активно искал инвестора и даже потенциальных резидентов.

Николай Чекель:
– Наша компания строит в основном жильё, но решила открыть для себя новое направление. В планах – создание юнитов, совмещающих производственно-складскую и офисную функции. Размеры – от 300 до 1500 кв.м. Пока мы окончательно не определись со стратегией, поэтому рассчитываем как на сдачу в аренду, так и на покупателей из малого и среднего бизнеса, а также на сетевые компании, которые должны иметь небольшие складские помещения недалеко от своих мест продаж. Для нас это пробный проект. Если он будет успешен, мы мультиплицируем опыт на других территориях. Сейчас планируем построить порядка 20 000 кв.м недвижимости. ЮИТ провёл предварительную маркетинговую проработку концепции, нашёл проектировщиков, которые реализуют такие проекты в Москве и Подмосковье, собрал заявки от потенциальных интересантов данного формата. А нас пригласили в качестве инвестора и оператора. Понятно, что это всё предварительные договорённости, но на данный момент количество потенциальных резидентов практически равно тому объёму юнитов, которые мы собираемся построить.

Александр Паршуков:
– Какова будет цена продажи?

Николай Чекель:
– Очень сложный вопрос. Рынок стремительно меняется, все в курсе, что произошло со стоимостью строительных материалов за последнее время. Металл, который составляет в себестоимости индустриальных объектов порядка 60-70%, подорожал за последний год вдвое. Что будет через шесть-восемь месяцев, думаю, никто в этом зале сказать не может.
Сейчас мы занимаемся градостроительной разработкой проекта. Окончательное инвестиционное решение – за счёт чего строить (банковского финансирования или собственных средств) и как реализовывать (продавать или сдавать в аренду) – будем принимать тогда, когда получим разрешительную документацию и поймём текущие параметры инвестиционного цикла.

Александр Паршуков:
– За годы работы индустриального парка «Марьино» мы имели возможность опросить немало компаний на предмет того, как они планируют свою жизнь. На рынке есть местные небольшие производства, история которых насчитывает 20-25 лет и которые сейчас стремятся выйти на новый качественный уровень. Некоторые руководители хотят передать своё дело наследникам, а арендованное помещение – вещь достаточно ненадёжная. Хочется создать что-то на своих площадях, и это достаточно сильный личный мотиватор. При этом есть экономические факторы, требующие адаптировать производственную площадку под современные реалии. На первый взгляд, покупка для light industrial кажется отличным вариантом. Но такие компании, как правило, не имеют достаточной финансовой поддержки, чтобы подписать предварительный договор и только через полтора года получить свой объект. Зачастую помещения нужны буквально сразу, и потому покупают то, что уже имеется на рынке. Многие при этом хотят купить дёшево или, допустим, фазировать инвестиции: «Пусть постоит годик-другой, мы потом подремонтируем и тогда переедем». С новыми проектами light industrial такой вариант точно не пройдёт. Поэтому мне интересно узнать, какова реальная доля платежеспособного спроса?

Николай Чекель:
– Я искренне убеждён, что производственный рынок, как в своё время и рынок жилья, должен претерпеть соответствующие изменения, и люди, занятые в «промке», должны перестать ходить в резиновых сапогах, добираясь до своих цехов и кабинетов через колдобины и лужи.

Александр Подсекин:
– И они уже не хотят ходить в резиновых сапогах. Культура потребления выросла. Рынок находится в стадии качественного роста, тот, кто выходит на него сейчас, получит преимущества. Посмотрите, как пандемия порвала глобальные производственные цепочки, при этом у нас серьёзный дефицит качественных производственных площадей. В Петербурге за счет редевелопмента «серого пояса» вымывалось по миллиону промышленных площадей в год, а сколько компенсировалось взамен? Единичные объекты, капля в море. Если бы вводилось ежегодно по 200 000 кв.м, вот тогда можно было бы говорить о рынке light industrial.

Евгения Иванова:
– Рынок способен столько поглотить?

Александр Подсекин:
– По нашим оценкам, текущий дефицит составляет порядка 300 000 кв.м. Только за одну неделю, думаю, можно набрать заявок сразу на 20 000 «квадратов».

Александр Паршуков:
– Я не говорю, что такие помещения не будут востребованы. Просто они как элитное жильё.

Александр Шевелёв:
– «Серый пояс» Петербурга действительно растворяется. На смену старым предприятиям приходят молодые агрессивные девелоперы, которые выкупают очередной объект советского наследия по 20 000 – 25 000 рублей за метр, вкладывают определённые деньги, доводя его до современного уровня, и ставка поднимается в два-три раза. В скором времени крупных промышленных объектов на территории города, как, например, «Арсенал», останутся единицы, остальное уйдёт под редевелопмент. А нового почти ничего не строится.
Сейчас «серый пояс» представляет собой промзоны в центральной части города, сформировавшиеся в XIX веке в период промышленного роста. Территория «серого пояса» оценивается более чем в 6000 га, в центральной части города его доля составляет почти 40%. Крупнейшие площадки постепенно застраиваются жильём. 
Только 5% площади «серого пояса», то есть около 650 га, являются инвестиционно привлекательными для размещения новых производств.
Если принять даже минимальную плотность «серого пояса» в текущей ситуации – 1000 кв.м на 1 га территории, то речь идëт о 6 млн кв.м индустриальной недвижимости, из которых только 50% может быть размещено с максимальной плотностью 5000 кв.м на 1 га. Остальные 50%, то есть от 3 млн кв.м, придётся выводить за пределы «серого пояса», в первую очередь – 1 млн за городскую черту.

Александр Подсекин:
– Раньше мы старались никогда не лезть в стройку. Покупали старые производственные объекты или институты. Так что не понаслышке знаем, как девелоперы бегают за всеми этими заводами. Поверьте, как только кто-то захочет продать активы, их тут же выкупят.
Четыре года назад мы решили попробовать себя в light industrial. Разработали комплексный подход для производственных компаний со сдачей в аренду с полным сервисом – вплоть до консьерж-услуг и ведения бухгалтерии. Первый наш проект – логопарк «Волхонка» – построили в Горелово. Там достаточно энергетических мощностей, хорошая транспортная логистика и что тоже важно, в окружении есть доступная жилая застройка, а значит – ресурсы рабочей силы. Вторая территория, наиболее подходящая для развития индустриальных парков, — Шушары.
Мы начинали с блоков по 2500 «квадратов», но почти сразу поняли, что ошиблись – тогда такие размеры были не востребованы (нужно было либо 1000 метров, либо сразу 3000). В итоге пришли к формату 1000-1300 кв.м. На четвёртый наш комплекс в «Волхонке» очередь выстроилась ещё до того, как мы заявили о начале строительства. На данный момент точно могу назвать три сложившихся формата. Блоки от 500 до 1000 кв.м можно продавать. До 3000 кв.м – площадки в аренду. А дальше уже build to suit.
Сейчас мы купили ещё три участка на Волхонском шоссе, где будем строить 80 000 кв.м производственных площадей. Надеюсь, под конец года запустим первые 20 000 кв.м. Каждый унифицированный юнит – это 1000 кв.м со своим евродоком, офисом и узлом учёта. Предлагаем их только в аренду. Да, теперь люди готовы платить хорошую ставку за качественный индустриальный объект. И этот кластер необходимо развивать.
Ещё один важный момент – каждый комплекс light industrial должен быть сегментирован по классу и по определённому наполнению. Нельзя рядом посадить пищевиков и фармацевтов, вам просто не хватит воды. Но если вы строите объект только под «пищёвку» или фармацевтику, то и ставка должна быть не менее 750 руб./кв.м в месяц. Предприятия готовы столько платить.
Надо рассматривать каждый индустриальный парк не с точки зрения того, кого можно туда «запихать», а в плане формирования однородной среды. Кроме того, сегментация важна для капитализации актива: если вы начнёте что-то продавать в комплексе, ориентированном на аренду, его стоимость сразу упадёт примерно на 40%. Поэтому у нас есть участок, который мы не продаём вообще, а другой предлагаем build to suit. Нужно строить не площади, а бизнес-продукт, который впоследствии будет интересен банкам и инвестиционным фондам.

Евгения Иванова:
– Один из первых проектов в этом сегменте – Left&Right на Парашютной улице. Какие у вас сейчас ставки и планируется ли развиваться?

Феликс Зборовский:
– Мы строим объекты по 70 000 – 80 000 рублей за «квадрат», продаем за 130 000 рублей, ставка аренды – 1500 рублей. Сдано всё ещё на стадии «недостроя», получены все предоплаты. Я согласен, когда говорят, что light industrial – это слишком общее понятие. В нём присутствует такое количество классов и подклассов! Получается, что мы всё время говорим о разном. Нельзя воспринимать этот формат как единую историю. Left&Right – только один наш продукт на Парашютной улице. Сейчас у нас там сдача другого проекта – под названием Business hub. Для него мы пригласили голландского архитектора, который всё очень красиво нарисовал. Но и стоит это дорого. Зато у нас «сели» производители квадрокоптеров и другие инновационные ребята.
Я строю пространства, которые можно использовать и как единый блок в 1500 «квадратов», и как 300-метровые секции. Самая большая проблема – увязать деление объёмов с инженерией и системой пожарной безопасности.
Конечно, сарай можно построить легко и дёшево, а над продуктом, который будет востребован ещё через какой-то промежуток времени, надо думать. Третий наш проект – Workshop – предназначен для автомобильного кластера. Его мы ещё строим, ввод намечен под конец года.

Владислав Лапченко:
– Денег в стране становится всё меньше. Все стараются экономить и оптимизировать. Кто придёт на такую красоту в перспективе? У вас есть представление, кому вы собираетесь сдавать площади на момент проектных разработок?

Феликс Зборовский:
– Потребитель у подобного продукта есть, а сама недвижимость приобретает ещё и инвестиционный потенциал. Например, в Left&Right нет колонн, там пространство без опор – абсолютно чистая площадь. Плюс мы ещё отапливаем пространство инфракрасными водяными панелями (нет никаких батарей и пр). Поэтому если мы говорим о 300 кв.м, то покупатель получает ровно 300 кв.м полезной площади.

Александр Подсекин:
– Как и на рынке жилья, здесь есть свой премиум-класс. Феликс работает в формате городского премиум light industrial. Но есть и много других ниш. Нам в своей, например, чтобы хоть как-то забрать рынок, нужно построить минимум 50 000 кв.м. А в премиальном секторе достаточно запустить 5000 или 10 000 в год.

Владислав Лапченко:
– Мы как раз прорабатываем концепции развития новых площадок North Fort – одна есть на севере, другая на юге. Ищем варианты, какой light industrial использовать и под какие цели.
В Шушарах у нас есть участок под пищевую промышленность, там ещё много предстоит чего сделать по инфраструктуре, но потенциально, судя по установленным санитарно-защитным зонам, это хороший задел для создания целого кластера. В Буграх – 4,5 га недалеко от «Мега-Парнас» и «Тойота-центра». Здесь достаточно долго пришлось решать вопрос с инфраструктурой. Чтобы получить необходимые мощности, потребовалось много времени. С одной сетевой компанией мы даже судились. Изначально планировали разместить там складские площади, но когда прошли весь путь с инфраструктурой, поняли, что складских объектов вокруг стало гораздо больше. И вероятно, гораздо интереснее переключиться хотя бы частично на light industrial. Мне как новому игроку формат очень интересен, но при этом возникает много вопросов. Например, пока совсем не понятно, как построить такой объект, чтобы было и красиво, и относительно недорого, и привлекло как можно больше резидентов. В Буграх мы готовы посвоить 18 000 кв.м, но «пищёвку» там не разместишь, поэтому находимся в поисках.

Александр Подсекин:
– Проанализируйте рынок и найдите самый востребованный сегмент.

Александр Паршуков:
– Если ваш участок подходит под склады и там можно разместить 18 000 кв.м, то не кажется ли вам, что вместо простого и более активного формата вы выбираете сложный?

Владислав Лапченко:
– Сейчас на севере города уже реализуются несколько складских проектов в районе Горской, и момент несколько упущен. В то же время light industrial перспективен, потому что его никто толком ещё не строит.

Александр Шевелёв:
– Северное направление для складов сейчас действительно не самое выгодное. На завершающей стадии находится проект «Адаманта» объёмом 50 000 кв.м, планируется к запуску новая очередь «Осиновой рощи». Плюс группа компаний RAUM не прекращает своего развития.

Феликс Зборовский:
– Отмечу, что склад класса А – весьма специализированное предприятие, его невозможно использовать универсально из-за технических параметров. Есть два варианта. Либо ты строишь 50 000 или 100 000 кв.м и «выкручиваешь» себестоимость за счёт больших объёмов, либо реализуешь проект под конкретного клиента. Но чтобы найти клиента на 10 000 кв.м площадей класса А, придётся сильно побегать.

Александр Паршуков:
– Всё же арендатор складской недвижимости, как правило, это понятная и долгосрочная по аренде история, с очевидной инвестиционной составляющей. В то время как в light industrial слишком разные требования к объектам, и универсальный продукт в принципе невозможен. А о ставках капитализации на light industrial я вообще не слышал ничего и никогда. Давайте смотреть на вещи реально.

Александр Подсекин:
– Средний контракт, который мы заключаем по light industrial, – десять лет с индексацией каждый год в размере инфляции. Полы на наших объектах унифицированы под многие сектора промышленности, достаточная нагрузка предусматривается сразу. У каждого блока должен быть свой въезд-выезд, душевые, туалеты и столовая, свои узлы учета и тому подобное. Сегмент находится в зачаточном состоянии, но унифицировать процессы можно. И наша практика показывает, что как только от нас кто-то хочет съехать, сразу выстраивается очередь из претендентов.

Александр Шевелёв:
– Только за второй квартал Maris реализовано более 20 000 кв.м производственных площадей. И это исключительно проекты, по которым удалось найти решение. Возьмем в перспективе ещё полтора года, а также фактор отложенного спроса, и интерес к сегменту вырастет ещё больше. Тогда дефицит в 300 000 кв.м, о котором сегодня говорили, может превратиться в полмиллиона.

Александр Маслаков:
– В рамках проекта «RAUM Бугры» представлены разнообразные форматы. Есть, например, участки под build to rent, где можно реализовать крупные объекты от 10 000 кв.м. Но кроме того, решено взять в разработку блок light industrial площадью до 18 000 кв.м. Мы хотим создать там унифицированные производственные площади для сдачи в аренду. Правда, на рынке есть две проблемы. Во-первых, дефицит качественного предложения вызывает у производственников желание купить в собственность хоть что-нибудь. Многие хотят найти под застройку дешёвый участок, но не просчитывают все риски и экономику земельных отношений. На мой же взгляд, light industrial более разумно развивать в формате арендных отношений. Зачастую предприниматели приходят с достаточно унифицированным запросом: стандартная высота – семь-восемь метров, с возможностью установить хотя бы кран-балку. В таком случае арендодателю и арендатору гораздо проще договориться на каникулы и зачёт дополнительных улучшений. За десять лет такие затраты отобьются, в то время как build to suit в итоге можно так и не вытянуть из-за стоимости проекта.
Второй сдерживающий фактор – это стоимость аренды в «сером поясе». Там всё ещё можно встретить предложения по 250 рублей за «квадрат» тёплого помещения. Я не знаю из чего складывается такая ставка: видимо, собственники налоги не платят и электричество геотермальное берут. Но начинаешь разговаривать с таким арендатором, и оказывается, что минимум раз в год ему надо кое-кому «занести». И вот уже получается, что на тысячу метров ещё миллион «размазан» за двенадцать месяцев.

Евгения Иванова:
– Вы презентовали проект год назад. Для вас стало неожиданностью, что производственники не готовы заходить в такой формат?

Александр Маслаков:
– Я говорю сейчас только о light industrial, который заточен под спекулятивный формат реализации, с максимальной проработкой унифицированных помещений и комплексным сервисом услуг по аренде.
У нас есть также участки для продажи, и мы видим большой поток запросов на их покупку. Когда предлагаешь таким клиентам на выбор вариант аренды в индустриальном парке, они отказываются. Я связываю это с их боязнью вступать в арендные отношения.

Михаил Смолко:
– Мы были, наверное, одними из первых, кто внедрял light industrial в «серый пояс». Речь про технопарк «Куба». А сейчас готовим второй проект в подобном формате. Ведём его как соинвесторы и управляющая компания. Сделку с землёй уже закрыли. Имеются два соседних участка по гектару на «Мурманке» (Кола) в районе Разметелево – в 400 м от согласованного съезда на федеральную трассу. Объект мы планируем сдать весной 2022-го, два корпуса суммарно на 10 000 кв.м. Наш клиент – мелкий производственник, которому нужны отсеки размером не более 500-600 кв.м, с полностью автономной инженерией и своими въездами. Кроме того, возможно устройство мезонина. Нагрузка на полы – 3,5 тонны на квадратный метр. По коммуникациям – 300 киловатт, рассчитываем получить мощности до мегаватта. Один из участков согласуется под «пищёвку». Условно говоря, ещё не выводя объект на рынок, мы имеем закрытый на 40% лист по резидентам. Они готовы платить по 650 руб./кв.м плюс коммунальные расходы.

Александр Шевелёв:
– Давайте перейдем к другой горящей теме – проектам пищевой промышленности. Предприятия пищевой промышленности стали лидерами по объемам нового строительства в 2019 и 2020 году. В ближайшие годы они не сбавят оборотов и будут развиваться и в спекулятивном сегменте индустриальной недвижимости. Так, в 2019 году Смольный анонсировал создание кластера пищевых производств в промышленной зоне Парнас. 
С прошлого года объём запросов по «пищёвке» увеличился в разы, а каких-то новых решений так и не появилось. Работать с объектами советских времён в попытках адаптировать их под современные требования, уже практически нереально. Нормативы ещё более ужесточились, запросы самих компаний тоже выросли. Предприятия, ориентированные на сбыт продукции в черте Петербурга, не могут позволить себе удалённые локации в Ленобласти. А опции build to suit не всегда возможны: помимо колоссальной стоимости такого проекта и тех рисков, что закладывает девелопер, есть ещё проблемы с коммуникациями. Очень мало площадок, имеющих готовые решения как по СЗЗ, так и по стокам, и по энергоснабжению.

Наталья Лебедева:
– Мы прошли все этапы, о которых здесь уже упомянули. Как раз недавно реализовали проект в здании 1970-х на Софийской улице. Это бывший комплекс «Ленинец». Объект площадью 10 000 кв.м был полностью перестроен под себя. В итоге мы поняли, что повторения подобной истории не хотим. Компания развивается, сеть и ассортимент растут, что заставляет думать о расширении мощностей. Но готовых предпроектных решений у нас нет. Мы всегда размещались в тех помещениях, которые накладывали определённые ограничения на наши технологии. Поэтому у нас нет сформулированного стандарта того, что мы хотим сделать. С этим есть проблемы у многих представителей бизнеса, которые только начинают входить в инфраструктурные отношения. Но и предложений, которые бы нас устраивали, тоже пока не видим. Мы чётко ориентированы, безусловно, на транспортную доступность. И точно не готовы заниматься полным циклом «с нуля». Все эти проблемы стоят остро, и мы ждём, чтобы кто-нибудь создал подходящую для нас инфраструктуру. Будь то город, который пытается анонсировать промзону для пищевого кластера на Парнасе, будь то частные объекты, которые смогли бы удовлетворить наши запросы.

Александр Шевелёв:
– Индустриальный парк Greenstate предлагал очень хорошие решения в своё время – отдельно сформированная зона для пищевых предприятий. Но, собственно, поэтому она уже успешно реализована. Много говорится о проработке некоего пищевого кластера, но конкретики практически нет, проект на Парнасе, анонсированный городом, развивается медленно. Если бы кто-нибудь из игроков взял на себя смелость зайти в подобный проект, по нашим ощущениям, он был бы реализован ещё на стадии строительства.

Евгения Иванова:
– Вы готовы соседствовать с конкурентами?

Наталья Лебедева:
– Тут опять же вопрос – с каким конкурентами. Но мы не сталкивались с предложениями, от которых пришлось бы отказаться по этой причине. Пока не видим тут больших рисков.

Александр Подсекин:
– Если у вас очень строгие нормативы, я как арендодатель не буду строить для вас классический корпус. Но я могу построить объект, чтобы продать его вам или сдать в аренду с правом выкупа.

Юрий Зарецкий:
– Пищевое производство всегда будет актуальным, потому что людям нужно есть. «Горящим форматом» лет пять назад, например, были всякие автомойки и автосервисы. Всплеск активности был бешеный, но потом всё затихло.
Сейчас большой и средний отечественный бизнес фактически сдулся, малые предприятия выжили, но им не по зубам цены крупных индустриальных парков. Они нашли выход – площади в браунфилдах. На том же Парнасе полно старых предприятий, которые закрыли основные производства и сдают цеха или отдельные блоки в аренду. И туда «мелочь» идёт с удовольствием. Ставка в 300-400 руб./кв.м на таких объектах уже потолок. Мы продали там один комплекс площадью 25 000 кв.м. Он весь заполнен арендаторами, около 60 маленьких компаний.

Александр Шевелёв:
– Это всё справедливо, но динамика запросов постепенно меняется. У одних бизнесов отыгрывает ситуация отложенного спроса, другие банально сталкиваются с угрозой выселения из-за редевелопмента территории под жилую застройку. И тогда зачастую остаются всего два решения – либо оптимизировать процессы, чтобы поднять маржинальность бизнеса и потянуть более высокую ставку, либо закрыть предприятие. Что касается именно пищевой промышленности, основной наш месседж заключается в том, что необходимо создавать кластер «пищёвки». Такой запрос идёт от разных игроков сегмента. Это сетевые, динамично развивающиеся компании, которым просто некуда податься. «Булочные Вольчека» — только один из примеров.

В дискуссии приняли участие: 

  • Александр Шевелёв, заместитель руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE
  • Александр Паршуков, директор по инвестициям «ВТБ Девелопмент»
  • Геннадий Корупятник, генеральный директор ООО «Мегалайн»
  • Игорь Стаганович, представитель компании ООО «Мегалайн», руководитель проекта развития территории бывшей строительной площадки Горская
  • Александр Маслаков, коммерческий директор RAUM Group
  • Феликс Зборовский, президент и владелец ГК «Первый базис» (проект Left&Right)
  • Владислав Лапченко, генеральный директор ООО «Крона Форт» (North Fort)
  • Александр Подсекин, генеральный директор индустриального парка «Альянс Парк»
  • Михаил Смолко, исполнительный директор ГК GSP Group
  • Николай Чекель, коммерческий директор ИСГ «ТАЙМС», руководитель направления Light Industrial
  • Юрий Зарецкий, генеральный директор компании PETERLAND
  • Наталья Лебедева, директор по развитию проектов «Булочные Вольчека»
  • Даниил Ветринский, генеральный директор «Нева Проперти»

Модератор:

  • Евгения Иванова, редактор ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Будем рады видеть всех в гостях в Дискуссионном клубе NSP. 
Следите за анонсами будущих встреч на сайте NSP.RU.

Источник: nsp.ru

You May Also Like

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *